INTERNACIONAL

Lei de Zoneamento de SP vira colcha de retalhos com alterações sucessivas e anulações judiciais

Com seis mudanças legislativas desde 2022 e parte das medidas impugnada na Justiça, a Lei de Zoneamento de São Paulo…

Por
Hugo Faria,
Repórter de Bem-estar
Bio e blog
05/09/2026 15:09
7 min de leitura
ATUALIZADO às 18:56

Com seis mudanças legislativas desde 2022 e parte das medidas impugnada na Justiça, a Lei de Zoneamento de São Paulo virou uma colcha de retalhos. O caso mais recente é a decisão que julgou como inconstitucional o mapa em vigor há dois anos, responsável por indicar as regras de transformação e preservação de lotes da cidade – da altura de prédios aos usos permitidos. Grande parte da judicialização envolve a inclusão de alterações consideradas “estranhas” ao objetivo principal da lei aprovada. Popularmente chamadas de “jabutis”, essas mudanças são inseridas em texto substitutivo ou por meio de emendas parlamentares, por vezes às vésperas ou no dia da votação. A judicialização do zoneamento também tem sido capitaneada por incorporadoras, proprietários de imóveis e associações de moradores. Em comum, sentiram-se prejudicados pela mudança na lei ou por atos administrativos a ela atrelados. Há casos desde empreendimento que tenta barrar mudança na classificação de terreno até contratos de compra e venda em que um dos envolvidos considera que o valor acordado deve ser atualizado após a mudança na lei. A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes (MDB) defenderam, em nota, que as mudanças respeitam todas as normas legais. O Legislativo também tem destacado o entendimento de que estão em projeto que altera a mesma lei (portanto não seriam jabutis) e que a apresentação de propostas no momento é prerrogativa dos vereadores. “Nota-se uma tendência de utilização desvirtuada de ADIs (ações diretas de inconstitucionalidade) para questionar pontualmente o mérito de opções urbanísticas legitimamente tomadas no âmbito da Câmara”, completou. Um exemplo é o da Tenda, que tenta retomar o zoneamento anterior para erguer condomínio perto da Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A classificação como Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental) imposta em janeiro de 2024 inviabilizou o empreendimento programado para o local. Procurada na manhã da última quinta-feira (3), a incorporadora disse à noite que não conseguiria responder em tempo hábil. Em 2025, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone usou o termo “contrabando legislativo” em julgamento sobre mudanças no limite de barulho da cidade inseridas em projeto sobre regras de área de expansão de aterro em São Mateus, na zona leste. A mesma lei também havia permitido construções privadas sobre terminais e estações, mudança igualmente considerada inconstitucional em outra ação, com decisão de junho. Parte dos casos tem chegado ao Supremo Tribunal Federal (STF). A pauta deste mês inclui, por exemplo, embargos a recursos de decisão que barrou a mudança no zoneamento da orla do rio Jurubatuba, na região sul, que havia sido reclassificado de zona de proteção ambiental para “eixo de verticalização”, a fim de viabilizar a expansão da marginal Pinheiros. O projeto original em que a modificação foi inserida era de anistia a construções irregulares. A licitação da extensão da marginal está suspensa pela Justiça. Em nota, a prefeitura afirmou que aguarda decisão para retomar a licitação. “O projeto vai ampliar a mobilidade na região”, declarou. Leis estão mais complexas e impactam no valor dos imóveis Especialistas têm apontado que a legislação urbanística se tornou mais complexa, impactando mais no valor dos imóveis e no cotidiano de bairros do que até dez anos atrás. A criação dos “eixos de verticalização” e a imposição de restrições em outras áreas da cidade levaram à concentração de empreendimentos nas proximidades de acessos a metrô, trem e corredor de ônibus, ao permitir prédios mais altos, mais robustos e com outros incentivos urbanísticos. Isso afetou o valor dos imóveis e trouxe barulho, poeira e outras incomodidades de obras para vizinhanças antes formadas por casas, sobrados e predinhos. Conselheiro do Secovi-SP (sindicato das incorporadoras) e especializado em direito imobiliário, Rodrigo Bicalho destaca que a judicialização abarca também outras leis referentes aos locais da cidade que têm regras específicas, como operações urbanas e PIUs (Planos de Intervenção Urbana). “Tem acontecido muito.” Ele aponta que as principais alegações têm sido: Audiências públicas insuficientes; Ausência de estudos técnicos; Falta de transparência no processo legislativo; Violação de princípios constitucionais; Violação das regras do Plano Diretor. Na avaliação do advogado, a legislação urbanística era tema pouco debatido na cidade até o Plano Diretor de 2014. “Tem interessado mais a sociedade. Era matéria técnica, restrita a alguns arquitetos, urbanistas, vereadores, prefeito quando tinha que fazer revisão, poucos advogados.” Também advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico, Henrique Anders resume que as leis urbanísticas resultam por vezes em uma “redistribuição de valores na cidade”. “Uma alteração pode favorecer muito um imóvel e desfavorecer muito outros. Quando a legislação aumenta o potencial construtivo [volume permitido, o qual é maior nos eixos], consequentemente aumenta o valor do terreno”, destaca. Para o especialista, a judicialização intensa demonstra que ânsias por mudanças rápidas podem virar um problema futuro, com suspensões. Ele diz que a segurança jurídica advém de mudanças previsíveis, transparentes e juridicamente sustentáveis. “É natural que o Poder Judiciário seja buscado, consultado por empreendimentos, comunidades vizinhas… O problema não é o questionamento, é o procedimento legislativo fragilizado.” Alvarás e suspensões são contestados Atos no âmbito municipal também têm sido questionados. Neste ano, alguns empreendimentos buscaram a Justiça diante do entendimento da prefeitura de suspender a emissão de alvarás de toda a cidade após liminar envolvendo mudanças no zoneamento de 2024. Em ao menos um dos casos, a Justiça apontou que não havia motivo para a gestão não emitir autorização para empreendimento concluído, visto que a decisão era voltada apenas a licenças de novas construções e demolições. O caso envolvia condomínio popular em Itaquera, na zona leste. Outro caso é de empreendimento no distrito de São Mateus, na mesma região, que processou a prefeitura para conseguir o “direito de protocolo”, isto é, construir com os padrões da lei em vigor quando iniciou o processo administrativo. O pedido havia sido aberto no fim de maio, com alvará emitido poucos dias antes da aprovação de nova mudança na lei. Há judicialização recente até mesmo de mudanças feitas há mais tempo. Ação civil pública movida pela Sababv (Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista) e pela Oscip (Organização da Sociedade Civil de Interesse Público) Ciranda aberta há dois anos conseguiu decisão favorável em 2025 para tornar as regras da ZER (Zona Exclusivamente Residencial) da vizinhança ainda mais restritivas, resgatando padrões de 2004. ALTERAÇÕES NA LEI AO LONGO DOS ANOS *2022 “Lei das dark kitchens” regulou cozinhas industriais e flexibilizou barulho para shows e eventos de grande porte. Câmara aprova lei de anistia para imóveis irregulares em projeto que mudou zoneamento da orla do rio Jurubatuba, a fim de facilitar expansão da marginal Pinheiros *2023 Aprovação das revisões do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento. Projetos foram questionados, mas Justiça entendeu que não poderia interferir na tramitação na Câmara *2024 Nunes sanciona revisão do zoneamento em janeiro. Vereadores derrubam parte dos vetos de Nunes em abril. “Revisão da revisão” vira lei em julho. Novas alterações passam na Câmara em dezembro por meio de projeto de lei focado originalmente em aterro na zona leste, inclusive flexibilização do Psiu *2025 Lei flexibiliza zoneamento do Instituto Butantan, com artigos que interferiam na fiscalização de barulho e outras infrações *2026 Prefeitura de São Paulo envia projeto de alteração no zoneamento, com novas regras para Psiu, mas tramitação empaca meses antes das eleições.